LE DEROULEMENT DU PROJET
1 | PREPARATION
LA DEFINITION DU PROGRAMME
La définition du programme est le fondement de la démarche ici décrite. Elle consiste non seulement à identifier le besoin de manière pragmatique, en listant les espaces, besoins, fonctions et surfaces mais surtout à dépasser cette description « objective » pour lui associer une description plus « subjective » en abordant les usages alternatifs, les interconnexions entre espaces, les pratiques alternatives, les usages à venir… Elle intègre aussi les envies en termes de matériaux et les références visuelles si elles sont suffisamment ancrées dans la démarche.
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Description précise et objective des besoins
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Description des usages, pratiques et des interconnexions entre espaces
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Description subjective et sensible
LA DEFINITION DU BUDGET ET L’IDENTIFICATION DES FRAIS CONNEXES
La définition du budget doit tenir compte de l’ensemble des frais connexes.
Le terrain doit être comptabilisé en tenant compte :
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Des frais de viabilisation (EU/EV/EP, Electricité, Eau, Télécom, Gaz etc.)
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Des taxes diverses : TLE (Taxe locale d’équipement), PVR (Taxe pour voirie et réseaux) ou toute taxe stipulée dans le certificat d’urbanisme
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Du coût du sondage de sol
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Du coût du bornage y compris fourniture du plan de géomètre.
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Du coût de traitement des abords (portail, chemin, limites etc.)
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Du coût des démolitions et terrassements additionnels
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Du surcoût lié à d’éventuelles fondations profondes
L’emprunt peut imposer :
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Une assurance dommage ouvrage (par ailleurs obligatoire selon le code des assurances)
Qui peut elle-même forcer au missionnement :
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D’un bureau de contrôle
Enfin la règlementation en vigueur élargit la maîtrise d’œuvre :
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Bureau d’étude structure et thermique
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Etude sismique
Parallèlement aux frais connexes, il faut savoir préciser les besoins et espaces connexes :
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Terrasses, loggias, pergolas
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Garage, Atelier, Abri de jardin, Serre
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Cellier, buanderie
Par ailleurs, de nombreuses prestations contextuellement utiles peuvent influer considérablement sur le coût :
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Equipement permettant de sécuriser la maison (volets, serrures, alarmes etc.)
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Protections solaires (volets, brise soleil, filtres)
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Double ou triple cycle de vie de l'eau
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Végétalisation des toitures
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Panneaux solaires thermiques
Les revêtements, par définition évolutifs, doivent également être considérés au départ car source de variations non négligeables (carrelage, parquets, peintures, dallages etc.)
Enfin, il faut clairement identifier tout ce qui est de l’ordre de l’équipement (mobilier de cuisine et de salle de bain, rangements, électroménager, appareillages sanitaires et électriques)
Autant d’éléments qui n’entrent généralement pas dans le chiffrage de l’espace « utile chauffé » et faussent son chiffrage global.
LE CHOIX DU TERRAIN
Le choix du terrain représente quasiment la moitié de l’enjeu d’un projet de construction de maison individuelle, il est donc essentiel de s’y consacrer pleinement.
Il est conditionné par de nombreux paramètres (accessibilité, intimité, relation à son environnement, voisinage etc.) et à la sensibilité du maître d’ouvrage.
Au-delà de ces paramètres, il faudra vérifier la faisabilité du projet sur le terrain en étudiant le règlement applicable (RNU, POS ou PLU) sans oublier de demander un certificat d’urbanisme (présentant les servitudes spécifiques à la parcelle).
Comme précisé au chapitre précédent, Il faudra ensuite relativiser le prix du terrain en fonction d’un certain nombre de paramètres : coût de la TLE (taxe locale d’équipement), présence d’une taxe pour voirie et réseaux ?, viabilisation ou non du terrain ?, présence d’un assainissement collectif ?, sondage de sol déjà réalisé ?, pollution éventuelle des sols ?, traitement des limites ?, coût du chemin d’accès à la maison et des aménagements extérieurs nécessaires ?, plan de géomètre réalisé ou non ?, préparation du terrain nécessaire ? (démolitions, terrassement lourd…) et enfin considérer la distance de branchement aux réseaux. Autant de facteurs pouvant générer une plus-value allant rapidement jusqu’à une vingtaine de milliers d’euros entre deux terrains.
Au sujet des moyens attribués à cet achat, il faut, dans la mesure du possible les équilibrer avec le coût de la construction de la maison en maintenant toujours le budget consacré à la maison au-dessus du coût du foncier. Céder à la pression d’un foncier imposant revient souvent à remettre l’ensemble des décisions qui suivront entre les mains de la contrainte financière : il sera toujours préférable de baisser la surface du terrain ou de s’éloigner légèrement des points d’attraction.
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Le choix du terrain représente la moitié de l’enjeu d’un projet de maison
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Vérifier la faisabilité réglementaire du projet
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Considérer l’ensemble des coûts annexes dans l’estimation du coût
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Eviter de consacrer plus de la moitié du budget au terrain
LA PROMESSE D’ACHAT DU TERRAIN
La promesse d’achat cache quelques écueils qu’il est important d’anticiper. L’acheteur du terrain ou son notaire aura tendance à « suspendre » l’achat à l’obtention du permis de construire. Le vendeur exposé à cette condition cherchera alors naturellement à limiter ce risque dans le temps en exigeant dans le meilleur des cas une date limite de dépôt et dans le pire des cas une date d’obtention.
Il faut à tout prix éviter ce type de contrainte, car si une de ces conditions n’était pas atteinte dans les temps, elle risquerait d’annuler la vente et ce malgré de nombreux frais déjà avancés. La condition d’obtention est à exclure impérativement car une procédure d’instruction peut dépasser les délais théoriques (recours des tiers, présence d’un ABF etc.) et mettre l’acheteur dans une impasse (même si l’acheteur décidait par exemple de se priver de la condition, la banque n’accorderait pas le prêt si la condition n’était pas couverte). Si la condition de date limite de dépôt est imposée, le maître d’ouvrage doit savoir qu’une limitation du temps de conception l’éloignera d’une conception sur mesure, quoi qu’il arrive il ne faudra pas descendre en dessous de deux mois de délai entre la signature du contrat avec l’architecte et la date limite de dépôt. La seule condition indispensable à la vente est l’obtention d’un certificat d’urbanisme (identifiant les servitudes spécifiques à la parcelle), voire d’un certificat d’urbanisme opérationnel (garantissant la faisabilité règlementaire du projet).
Le certificat d’urbanisme garantit ces éléments (servitudes, règlement applicable ou présentant les bases du projet : surface, affectation etc.) sur une durée de 18 mois. Il est déposé par le maître d’ouvrage lui-même.
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Exclure la condition suspensive d’obtention de permis
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Garantir au moins deux mois de conception avant dépôt du PC
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Imposer la condition d’obtention d’un Certificat d’urbanisme
L’ENJEU DU MONTAGE FINANCIER
1| Comme le précise le paragraphe précédent au sujet des conditions suspensives, si elles sont souvent au profit de l’acheteur elles peuvent rapidement se retourner contre lui et en particulier dans le cadre du déblocage du prêt : car si une des conditions protégeant le maître d’ouvrage ne sont pas respectées au moment la signature de l’acte authentique du terrain, le déblocage des fonds ne pourra pas se faire et la vente avec.
2| Certaines banques ne connaissant pas le contrat de maîtrise d’œuvre finissent par demander des garanties dignes du CCMI et incompatibles avec une conception sur mesure comme des devis d’entreprises au moment de la signature de l’acte authentique du terrain par exemple (il s’agit alors du premier déblocage de fonds, à ce stade, la phase de conception est souvent en cours ou à peine terminée). La non fourniture de ces devis pouvant aller jusqu’à interrompre la vente et donc la perte de tous les frais engagés.
3| Par ailleurs, toutes les banques n’imposent pas de contracter une assurance dommage ouvrage : le choix de contracter une assurance dommage ouvrage est une décision qui revient au maître d’ouvrage et consiste à un arbitrage entre le montage opérationnel du projet, son économie et l’évaluation du risque. Il est toujours préférable de rester libre dans ce choix étant donné l’avalanche de surcoût auquel il peut mener. Les conditions d’attribution des DO évoluent constamment : dans le pire des cas, la DO peut aller jusqu’à imposer un maître d’œuvre (quasi systématique), la couverture de l’ensemble des lots par une entreprise qualifiée (même en peinture) et le missionnement d’un bureau de contrôle. Le maître d’ouvrage se voit alors imposer une enveloppe avoisinant rapidement les 20 000 € en prestation de service et assurance au lieu de les investir dans la construction de sa maison.
Pour mémoire, la souscription d’une assurance dommage ouvrage est imposée par le code des assurances (art. L 242-1). Dans la pratique, la non souscription d’une DO, notamment chez les maîtres d’ouvrage privés est fréquente et a pour conséquence l’absence de préfinancement en cas de sinistre : cela ne veut pas dire que la maison n'est pas assurée car tous les intervenants sont obligatoirement couverts par une assurance décennale.
4| Il est primordial de garder un maximum de liberté dans les modalités de dépense, ainsi que dans la répartition de l’apport : si le maître d’ouvrage prend l’initiative de fournir lui-même certains matériaux de finition ou les appareillages sanitaires par exemple, il est toujours plus confortable de pouvoir les financer au moyen du prêt ou de pouvoir utiliser une part de l’apport : certains prêts imposent de dépenser l’apport en premier lieu et ne débloquent les fonds que sur présentation de factures d’entreprises. Il est aussi essentiel de demander le déclenchement du prêt selon la progression du chantier (achat du terrain et au fil des dépenses).
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S’assurer de la bonne compétence de la banque
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Rester libre dans le choix de la DO
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Rester libre dans la répartition de l’apport
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Organiser soi-même le déblocage des fonds
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Garantir au maître d’œuvre la validité du montage financier
L’INTERVENTION DE L’ARCHITECTE
LE CONSEIL EN AMONT
Le conseil se décompose en 2 temps :
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La mission de conseil au sujet de l’achat du terrain
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L’étude préliminaire
Dans le cadre du choix du terrain, nous proposons une mission permettant au maître d’ouvrage d’obtenir une analyse quant à la faisabilité d’un projet de maison individuelle sur le terrain pressenti. Cette mission s’appuie sur un certain nombre de documents fournis par le maître d’ouvrage :
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Adresse précise du terrain et coordonnées cadastrales (et plan de division si division récente)
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Fiche de renseignement dument remplie
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Programme détaillé
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Règlement d’urbanisme (sauf si RNU applicable)
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Photos du terrain et de ses abords
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Certificat d’urbanisme (le certificat d’urbanisme est indispensable pour garantir le résultat de notre analyse, cependant, cette analyse reste possible sans ce certificat qui peut se révéler long à obtenir. Dans ce cas, le certificat sera demandé dans la promesse en condition suspensive et notre analyse suspendue à son obtention)
Nous proposons également une mission d’étude préliminaire succincte utilisant les mêmes documents qu’en mission de conseil terrain et menant à une première esquisse réglementaire (étude de gabarit) permettant de faciliter un engagement contractuel plus avancé et permettant la demande d’un certificat d’urbanisme opérationnel auprès de la mairie afin de garantir d’avantage la faisabilité sur le plan réglementaire.
LES MISSIONS DE L’ARCHITECTE
Les missions de l’architecte se décomposent en 3 temps :
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La conception spatiale : phases ESQ, APS, APD > PC Permis de construire
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La conception technique : PCG, DCE > Consultation des entreprises
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Le suivi d’exécution : MDT, DET, ROE > Réception.
COMPREHENSION DES ENJEUX ET PREPARATION DU CONTRAT
La préparation du contrat implique donc :
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La définition précise du programme
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La réunion de l’ensemble des renseignements (Fiche de renseignement projet dument complétée) et documents nécessaires (cf. pré-missions)
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La validation de la faisabilité réglementaire
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La prise en compte de l’ensemble des engagements réciproques, des enjeux et de la spécificité d’une conception sur mesure (au travers de la lecture du présent document par exemple)
Le contrat est rédigé par l’architecte sur les bases des contrats de maîtrise d’œuvre émis par l’ordre des architectes, il comporte une partie spécifique au projet du maître d’ouvrage (CCP) et une partie générale (CCG) :
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Réunion exhaustive des données nécessaires
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Prise en compte des enjeux et engagements réciproques
LA SIGNATURE DU CONTRAT
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Cette signature implique un engagement durable basé sur une confiance réciproque.
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Elle est le point de départ du planning prévisionnel exposé ci-après et engendre les premières dépenses (cf. échelonnement des dépenses).
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Elle implique la signature du CCP, du CCG, du programme associé, de la faisabilité réglementaire et de l'éventuelle pré-étude.
2 | CONCEPTION SPATIALE
LA CONCEPTION DE LA MAISON : ESQ|APS|APD
La phase de conception se décompose en 3 étapes bien distinctes, nous les travaillons comme une approche progressive des enjeux et échelles du projet :
La phase ESQ est une approche globale du projet, elle considère le besoin en termes de volumes et de masses pour mieux appréhender son insertion au sein de sa parcelle et de son environnement. Elle aborde donc les relations avec le voisinage, la rue et donc l’intimité inérante à la maison individuelle mais aussi l’organisation spatiale à l’échelle de la parcelle. Elle s’exprime au travers de schémas et d’une volumétrie succincte.
La phase APS est complémentaire à la phase ESQ puisqu’elle aborde l’organisation spatiale intérieure de la maison en fonction du programme et des conclusions de la phase ESQ. Elle s’exprime au travers de plans côtés à l’échelle 1/100.
La phase APD est la synthèse des deux premières et aborde la frontière intérieure extérieure en détaillant l’enveloppe, sa matérialité et ses percements (interactions intérieur/extérieur). Elle aborde finalement les aspects directement concernés par l’enjeu du permis de construire.
Chaque phase demande une validation de la part du maître d’ouvrage avant déclanchement de la suivante. Les remarques sont transmises par écrit par le maître d’ouvrage jusqu’à la validation de la phase pour entamer l’étape suivante. Le maître d’ouvrage est libre d’affiner le projet en demandant autant de modifications que nécessaire. Il en assumera cependant les conséquences en termes de planning.
Le maître d’ouvrage est libre de consulter la mairie à chacune de ces étapes pour s’assurer de son soutien (en sachant que les plans ne sont pas déposés du lors du permis de construire) et faciliter l’instruction du permis par la mairie.
LE DOSSIER DE PERMIS DE CONSTRUIRE
La phase PC consiste à la réalisation et la fourniture du dossier de PC.
3 | INSTRUCTION
Le délai d’instruction varie en fonction du contexte et de différents aléas. La plupart du temps, il se limite à deux mois.
Le premier aléa est la demande de pièces complémentaires : et si elle est parfois justifiée, elle sert souvent de prétexte à augmenter les délais d’instruction. Nous avons régulièrement des demandes de pièces qui sont en réalité déjà dans le dossier mais la procédure étant lancée, cela implique automatiquement un délai 1 mois (réglementaire) à 1 mois et demi (lié aux temps de réaction, d'échanges et aux délais des courriers AR éventuels).
Le deuxième cas régulier de variation du délai est lié à la présence d’un architecte des bâtiments de France. Dans ce cas, le délai peut être porté à 6 mois et le résultat de l’instruction quasi arbitraire puisque fondé sur aucune réglementation. Cela dépend donc exclusivement de la personnalité de l’ABF. C’est un paramètre majeur à prendre en compte dans le choix du terrain.
Enfin d'autres délais supplémentaires peuvent s'imposer au cas par cas et doivent être vérifiés auprès de la mairie avant de signer une promesse ou un compromis dans le cadre de l'achat du terrain.
4 | RECOURS DES TIERS ET DELAI DE RETRAIT
Dès l’obtention du permis, le maître d’ouvrage est chargé de l’afficher sur son terrain (panneaux disponibles dans tous les magasins de bricolage et données disponibles dans le permis de construire) pendant une durée de deux mois. Le permis est également affiché en mairie pendant la même durée.
Il est conseillé de missionner un huissier pour constater le bon affichage du permis en cas de recours des tiers.
Toute personne a, en effet, le droit « d’attaquer » le permis pendant les deux mois qui suivent son affichage si elle considère que le projet lui nuit. Ce recours doit s’appuyer sur des aspects règlementaires et semble donc arbitraire étant donné que le permis attribué prouve la validité réglementaire du projet. Malgré cela, un recours est souvent fatal au projet étant donné le temps de procédure (2 ans).
Pour l’éviter, il suffit d’entretenir de bonnes relations avec le voisinage et de présenter le projet en amont (pendant les phases d’étude). En sachant que cela informe ce voisinage dans le même temps et expose aussi d’avantage le projet.
Par ailleurs, la mairie peut exercer un droit de retrait pendant les trois mois qui suivent l’attribution du permis.
LES CONCESSIONNAIRES
Dès obtention du permis, le maître d’ouvrage est chargé de commander les branchements concessionnaires (sauf dans le cas où le terrain est déjà viabilisé).
Il faut commencer très tôt pour éviter de se retrouver avec une maison finie mais sans eau ou sans électricité !
Les concessionnaires sont fonction des besoins :
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Obligatoires : Electricité, Eau
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Facultatifs : Gaz, télécoms, câble
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Fonction de l’équipement public : Assainissement EU/EV et EP
5 | LA CONCEPTION TECHNIQUE
La conception de la maison ne s’arrête pas au permis de construire : elle est reprise en phase DCE pour tout ce qui concerne les choix de revêtements intérieurs, d’appareillages sanitaires et électriques, les équipements (sanitaires et cuisine), le mobilier structurant et les énergies.
C’est aussi au cours de cette étape que sont réalisés les plans techniques (réseaux, fondations etc.) et qu’interviennent la plupart des bureaux d’étude.
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Choix des revêtements
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Choix des équipements
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Intervention des bureaux d’étude
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Réalisation des plans techniques
6 | LE CHOIX DES ENTREPRISES
La liste des entreprises locales nécessaires au projet est connue dès le départ et cette information doit être mise à profit pour rechercher le bon partenaire au plus vite. Plus ce partenaire sera identifié tôt, plus il sera en mesure de s’organiser et d’apporter une offre financière définitive garantissant le prix final de l’intervention. Il sera également investi d’avantage dans le projet.
Pour trouver ce partenaire il faut respecter un certain nombre de principes :
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Choisir une entreprise expérimentée et durable avec un passif suffisant
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Vérifier l'assurances décennale de l'entreprise
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S’assurer de la réactivité et de l’engagement de l’entreprise : le fait d’apporter un regard technique sur le projet est souvent une preuve d’engagement par exemple. Quant à la réactivité, elle est directement perceptible au moment de la remise du devis.
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Obtenir un devis suffisamment détaillé décrivant les prestations et les conditions d’exécution.
7 | LA SIGNATURE DES MARCHES
La signature des marchés est la 3ème étape importante en terme d’engagement après l’achat du terrain et l’engagement avec l’architecte.
Elle consiste à signer les ordres de service avec les entreprises. Ces ordres de service seront fournis par le maître d’œuvre, ils seront obligatoirement accompagnés du devis de l’intervention, de l’assurance décennale et de toutes les pièces techniques et contractuelles (Plans, CCTP, CCAP, Détails). L’ensemble des pièces doivent être signées par toutes les parties.
L’entreprise signataire se doit alors de respecter les plans, détails et descriptifs dans le prix et le délai indiqués dans l’ordre de service.
8 | LE SUIVI D’EXECUTION
Le suivi d’exécution consiste à organiser l’intervention des différentes entreprises selon un plan de travail préétabli. Le cahier des charges ayant été étudié dans le cadre de la mise en place de cette démarche.
Elle consiste également à gérer la comptabilité de chantier et à contrôler la bonne exécution des travaux et le respect du cahier des charges.
Formellement, cela consiste à organiser une réunion de chantier le plus régulièrement possible afin d’identifier les problèmes éventuels et de trouver les solutions adéquates. Cette réunion est entérinée par un compte rendu de chantier.
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Organisation globale du chantier
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Organisation des réunions de chantier
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Gestion de la comptabilité de chantier
9 | LA RECEPTION
La réception marque la fin du chantier, identifie les réserves à lever et lance la garantie de parfait achèvement des entreprises ainsi que l’assurance décennale des constructeurs.
Elle réunit les différents intervenants et se concrétise dans le PV de réception signalant les réserves et signé par les parties. Elle est prononcée par le maître d’ouvrage assisté par le maître d'oeuvre d’exécution.
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Fin du chantier
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Signature des Procès-verbaux de réception.
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Démarrage de la garantie de parfait achèvement
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Démarrage de la garantie décennale